ВАЖНО! Перед прочтением статьи очень рекомендуем понимать, что это лишь материалы для первичного ознакомления. Чтобы грамотно считать деньги, нужно знать нюансы конкретного объекта. И законы динамично меняются. Корректную сумму затрат нужно уточнять непосредственно на просмотре конкретного объекта. Для первичного знакомства и расчетов, представляем -

I. ЗАТРАТЫ ПРИ ПРИОБРЕТЕНИИ

В зависимости от типа сделки – приобретение нового жилья у девелопера или покупка на вторичном рынке у частного лица – покупателю придется заплатить НДС и гербовый сбор, либо налог на передачу прав собственности. Ниже описаны оба варианта, а также сопутствующие налоги и сборы.

Новостройка от фирмы-застройщика или банка

НДС (Impuesto sobre Valor Anadido, IVA).
НДС – национальный налог, ставка одинакова вне зависимости от места расположения за исключением Канарских островов. В настоящее время НДС на жильё составляет 10% от стоимости и 21% для коммерческой недвижимости и земельных участков.

Госпошлина или гербовый сбор
(Actos Jurídicos Documentados, AJD).
Гербовый сбор Составляет около 1% от стоимости покупки, но может варьироваться в зависимости от региона, поэтому о его величине стоит уточнить информацию у своего маклера. Например, в Каталонии гербовый сбор составляет 1,5% от стоимости объекта.

Если продавец и покупатель являются юридическими лицами, то при покупке коммерческого объекта НДС не платится, а уплачивается только гербовый сбор, который в этом случае будет составлять 1,8%. И НДС, и гербовый сбор оплачиваются покупателем.

Вторичная недвижимость от частного лица

Налог на передачу прав собственности
(Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, ITP).
Налог ITP также оплачивается покупателем и применяется в том случае, если это второй и более переход права собственности на недвижимость. В этом случае не надо платить НДС, а Гербовый сбор уже включен в этот налог.

Ставка налога зависит от региона – муниципалитеты по своему усмотрению принимают или общую ставку 7% или устанавливают ее индивидуальный размер. Многие автономные области установили более высокую ставку ITP 8-10%. Уточняйте у своего маклера.

Затраты, одинаковые для первичного и вторичного рынков

Агентское вознаграждение. Агентская комиссия или маклерский гонорар оплачиваются обычно продавцом, если покупателю не требуется «пакет иностранца». Если покупатель хочет его иметь, то комиссию своему риэлтору, естественно, платит именно покпатель. В зависимости от региона и сложности сделки: 3-5%. Необходимо согласовать со своим маклером ещё до начала просмотров.

Юридические услуги. Иностранцы, которые не владеют испанским языком и знаниями тонкостей испанского законодательства, часто нанимают своего независимого юриста (Abogado). Задача его – объективно проверить и юридическую чистоту объекта, и документы для завершения процесса сделки, и налоговые платежи. Два варианта оплаты. Процент от цены, в среднем составляет около 1%. Услуги юриста с почасовой ставкой составят €1000-2500.

Ипотечные затраты. Если покупка планируется с привлечением кредита банка, то перед принятием решения о предоставлении ипотеки, банк в обязательном проводит оценку недвижимости, забронированной покупателем - потенциальным заёмщиком. Эта услуга, естественно, оплачивается покупателем и может стоит около €500. Зависит от банка и объекта.

Нотариальные расходы практически всегда оплачиваются покупателем. Как правило, они составляют 0,3-0,5% от стоимости объекта.

Регистрация недвижимости. Запись в земельный кадастр почти всегда делается за счет покупателя. В среднем это составляет около 0,3-0,5% от стоимости покупки. Зависит от объекта и региона.

Расходы по переводу средств. Рекомендуемый процесс оплаты недвижимости – безналичный перевод и выписка банковского чека. Необходимо заранее открыть счет в испанском банке и перевести туда деньги со своего счета в России или третьей стране. Комиссия за перевод средств – уточняется в своём банке. Банковский чек в Испании будет стоить от 0,05 до 0,3% от суммы.

Меблировка. Россияне – покупатели недвижимости «для себя и семьи» обычно не довольствуются БУ или казённой мебелью от продавца, а покупают новую обстановку. Безусловно, эти расходы полностью зависят от вкуса и кошелька. Если, очень в среднем, меблировка 2-спальной квартиры в Испании стоит 10-15 тысяч евро.

II. ЗАТРАТЫ ПРИ ВЛАДЕНИИ

Налог на недвижимость
(Impuesto Sobre Bienes Inmuebles – IBI)
В зависимости от региона, ставка IBI варьируется от 0,4% до 1,1% от кадастровой стоимости объекта, которая, как правило, гораздо ниже рыночной стоимости и устанавливается местной администрацией. Как пример, IBI на 2-сапльную квартиру с реальной стоимостью €200 000 может составлять около €400-600 в год.

Ежегодный налог на богатство
(Impuesto Sobre Patrimonio, ISP)
Ставка рассчитывается по прогрессивной шкале, чем дороже недвижимость, тем выше будет ставка налога. Начальная ставка составляет 0,2% - для объектов до €167129. Самая высокая ставка 2,5% применяется к объектам дороже €10,7 млн. Исключение составляет Мадридд, где действует нулевая ставка налога.

Личный подоходный налог
(Impuesto sobre la Renta de No Residentes, IRNR)
Нерезиденты, которые владеют недвижимостью в Испании, должны платить ежегодный налог на прибыль, в зависимости от того, сдается недвижимость в аренду или нет. В случае, если жилье не сдается в аренду, то владелец, в том числе и иностранец платит в размере 25% от 2% кадастровой стоимости объекта.

Если нерезиденты сдают свою недвижимость в аренду, нужно платить налоги. Налоговая база и налоговая ставка будут определены налоговой службой. Обычно нерезиденты платят фиксированную ставку в размере 25% от валового дохода. Резиденты платят налог на прибыль в соответствие с совокупным годовым доходом.

Услуги управляющей компании. Владельцы недвижимости, которыя является частью кондоминиумов, комплексов, где общие зоны используются совместно с другими владельцами, по закону становятся членами общества собственников жилья (Comunidad de Propietarios). Это влечет за собой обязанность оплачивать услуги за содержание помещений общего пользования, а также любые другие услуги, за которые проголосует сообщество.

Плата будет варьироваться в зависимости от размеров помещений общего пользования, расходов на их содержание и от набора утвержденных услуг. Бюджет ежегодных расходов утверждается большинством голосов всех собственников, присутствующих на ежегодном общем собрании Comunidad de Propietarios.

Счета, как правило, выставляются ежеквартально или сразу за весь год. В последнем случае цифра может подлежать корректировке, когда становятся известны фактические расходы, а годовой отчет одобрен комитетом. Чтобы понимать эту сумму на момент принятия решения о покупке, можно попросить продавца предоставить квитанции, желательно за несколько лет.

Сборы на поддержку общих частей сильно разнятся. На маленькую студию в старом жилом доме они могут быть менее €150 в год. Годовое содержание стандартной 2-спальной квартиры стоимостью 100-200 тысяч будет обходиться от €100 до €600. Важно понимать, что высокие сборы – это означает хорошее управление.

Коммунальные услуги. Размеры коммунальных платежей на электроэнергию, ГВС и ХВС строго индивидуальны и учитываются в Испании всегда персональными счетчиками. Для примера - отопление, электро- и водоснабжение, а также вывоз мусора обходятся владельцу стандартной 2-спальной квартиры 85 м2 около €120 в месяц. После покупки недвижимости требуется заключение контрактов на коммунальные услуги.

ВАЖНО!Настоящие материалы предназначены для первичного ознакомления и не являются юридической или налоговой консультацией. Масса нюансов – регион, объект, текущие изменения в законах и подзаконных актах Испании, опытность маклера – Вашего помощника в Испании.

Настоятельно рекомендуем полную сумму затрат уточнять не заранее, находясь за 4000-5000 км от предмета, а непосредственно на просмотре конкретного объекта. За детальной информацией Вы можете сделать заказ в Службу поддержки клиентов компании INTER-AKTIV Overseas.