Испания. Новый закон об ипотеке

Ипотека в Испании для россиян и для других иностранных граждан предоставляется на таких же условиях, как и для граждан Испании. Ипотека в Испании – очень популярный способ покупки жилья, благодаря лояльности банков и невысоким процентным ставкам.

17 июня 2019 года в Испании вступил в силу новый ипотечный закон - Ley de Credito Inmobiliario 5/2019. Готовился он более чем три года: разработкой закона в министерстве экономики Испании начали заниматься еще в 2017 году под давлением Брюсселя.

Окончательный текст нового испанского закона об ипотеке содержит не только те моменты, что требовалось включить в него согласно директиве Брюсселя, но и ряд новшеств, введенных испанским правительством по собственной инициативе.

Ниже мы предлагаем ключевые изменения, вступившие в силу с новым законом -

Клиент может и обязан обратиться к нотариусу как минимум за 10 дней до заключения ипотечного контракта. Банк, в свою очередь, должен предоставить клиенту договор с тщательно прописанными условиями также как минимум за 10 дней до подписания.

Услуга бесплатна для клиента. По итогам встречи с нотариусом клиент подтверждает, что ему ясны все условия договора, и что он их принимает, подписывая специальный документ.

Ограничение комиссии за досрочное частичное или полное погашение ипотеки. Ограничения устанавливаются в зависимости от типа ипотеки (с фиксированной или дифференцированной ставкой), а также в зависимости от срока, когда было произведено погашение.

Когда речь идет об ипотеке с плавающей ставкой, комиссия может составлять максимум 0,25%, если погашение произошло в течение первых 3-х лет срока действия ипотечного договора, и 0,15% – с третьего по пятый год.

В случае с фиксированной ставкой, лимит составляет 2% в течение первых 10 лет действия договора и 1,5% – после этого срока.

Увеличивается срок неуплаты, по истечении которого банк может начать процедуру эмбарго. Сейчас банк может активировать пункт о досрочном погашении, если срок неуплаты превысил 12 месяцев, или же если сумма долга составляет более 3% от суммы займа.

Запрет любых оговорок, подобных нашумевшей «clausula suelo». Данный пункт в договоре об ипотеке с плавающей ставкой устанавливал ее минимальное значение, и клиент был обязан выплачивать ипотеку в соответствии с указанной ставкой даже после того, как существенно упало значение Euribor, а вместе с ним и привязанные к нему кредитные ставки. Все оговорки, противоречащие условиям прозрачности, должны быть упразднены.

Удешевление и упрощение процесса перевода ипотеки с плавающей ставкой в ипотеку с фиксированной ставкой. Кроме того, будет упрощена процедура перевода кредита, предоставленного в иностранной валюте, в евровый.

Ограничение размера комиссии за неуплату (пени). Теперь будет рассчитываться по схеме: процентная ставка плюс 3% в течение периода, в течение которого долг остается неуплаченным. Кроме того, пеня может начисляться только на непогашенную сумму.

Запрет банкам в качестве одного из условий предоставления ипотеки обязывать клиентов приобретать другие финансовые продукты, как, например, страховка дома или жизни.

Четкое и прозрачное разделение расходов на оформление ипотеки: клиент платит только за проведение оценки жилья и за предоставление ему копии (или нескольких копий) контракта.

Банки обязаны тщательно изучить платежеспособность клиента, а также предоставить ему подробную информацию о деталях сделки, изложенную в четкой и понятной форме, а также разрешать все его сомнения в течение срока действия ипотечного контракта.

В частности, банк должен изучить кредитную историю потенциального заемщика, затребовав информацию из Информационного центра по вопросам рисков Банка Испании.

Новый ипотечный закон с момента его вступления в силу применим ко всем новым ипотечным займам, выданным физическим лицам и предназначенным для покупки жилой недвижимости (готовой или строящейся) и построек бытового назначения.

Как считают эксперты, закон повысит прозрачность и безопасность в ипотечном кредитовании. Но может привести и к некоторому удорожанию ипотеки (возможно) и к ужесточению требований банков к заёмщикам для их предоставления – а это однозначно.